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sauvé le métier de gardien

Propositions en vue de la revalorisation du métier de
gardien d’immeuble


Rapport
au ministre du logement et de la ville


présenté par
le groupe de travail constitué
sous la présidence de


Françoise et Philippe Pelletier,
avocats,
Lefèvre Pelletier & associés


Octobre 2008


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Sommaire

(référence est faite aux numéros de paragraphes)

Introduction (nos 1 à 7)
.. lettre de mission
.. le groupe de travail

.. le calendrier de la mission
.. contributions et auditions
Chapitre 1 : le constat (nos 8 à 42)

Chapitre 2 : les objectifs (nos 43 à 50)

Chapitre 3 : la reconnaissance du métier de gardien (nos 51 à 58)

Chapitre 4 : la formation du gardien (nos 59 à 68)
Chapitre 5 : le statut social du gardien (nos 69 à 72)
Chapitre 6 : le logement du gardien (nos 73 à 83)
Chapitre 7 : le maintien et la promotion de la fonction de gardien (nos 84 à


102)
Conclusion (nos 103 et 104)
récapitulatif des 32 propositions
recommandations du groupe de travail


Annexes

I. lettre de mission
II. composition du groupe de travail
III. liste des auditions
IV. contributions écrites

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« C’est au quotidien, par leur attitude, leur écoute, leurs petits services, leur
présence, leur accueil et leurs tactiques que les gardiens concierges, de manière
anonyme et silencieuse, produisent du sens et de la convivialité »

H. Marchal, J.M. Stébé
(Les gardiens-concierges dans l’habitat social, un rouage clef de la vie quotidienne, in l’accueil dans la
ville, les anales de la recherche urbaine n° 94 (décembre 2002), p. 53 et s.)

Introduction

1) Adopté le 3 octobre 2008 à l’unanimité des membres du groupe de travail, ce
rapport marque le terme d’une réflexion collective, menée dans le temps bref assigné
à la mission, en vue d’identifier quelques principales propositions de nature à la fois à
maintenir la présence de gardiens d’immeubles partout où ils se trouvent, favoriser
l’introduction de gardiens dans les immeubles qui en sont dépourvus et, de façon
générale, à revaloriser le métier.

2) Par une lettre de mission du 16 juillet 2008, madame Christine Boutin, ministre
du logement et de la ville, confiait à Françoise et Philippe Pelletier, avocats associés,
le soin de réunir un groupe de travail représentatif, de façon à articuler des
propositions en vue d’une revalorisation du métier de gardien d’immeuble,
demandant que le rapport lui soit remis début octobre afin que, si des dispositions
législatives s’avéraient nécessaires, elles puissent être examinées à l’occasion de la
discussion parlementaire du projet de loi de mobilisation pour le logement et la lutte
contre l’exclusion.

On trouvera en annexe 1 une copie de la lettre de mission.

3) La composition du groupe de travail a traduit une double préoccupation : former
une équipe resserrée, compte tenu notamment de la contrainte de réunions
hebdomadaires ; ouvrir le groupe à l’ensemble des milieux professionnels concernés.

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Le groupe a ainsi réuni gardiens d’immeubles, propriétaires, copropriétaires,
locataires, gestionnaires et juristes.

Plus particulièrement, la composition du groupe révèle la présence de trois groupes
propriétaires de logements sociaux ou conventionnés, à Paris, en région parisienne et
sur l’ensemble du territoire, trois propriétaires représentant des patrimoines
institutionnels privés, trois représentant des gardiens d’immeubles, deux
gestionnaires de copropriété, l’un indépendant, l’autre représentant un réseau de
syndics de copropriétés, un copropriétaire membre d’un conseil syndical, un locataire
membre du conseil d’administration d’une société immobilière et un troisième
avocat.

Chaque membre du groupe de travail disposait d’une compétence juridique, sociale
ou immobilière, ou d’une expérience de terrain qui ont enrichi les travaux.

On trouvera en annexe 2 la liste des membres du groupe de travail .

4) Du 23 juillet 2008, date de son installation par le directeur du cabinet du ministre
du logement et de la ville, au 9 octobre 2008, date de la remise du présent rapport au
ministre, le groupe de travail a consacré à sa mission sept séances plénières et cinq
séances d’auditions, compte non tenu de réunions informelles et d’auditions
particulières.

C’est donc un travail d’une grande intensité, mené dans un temps contraint, que le
groupe a réalisé au service de cette mission.

En juillet, le groupe s’est consacré à définir sa méthode de travail et mettre en
commun l’expérience de ses membres.

Courant septembre, le groupe a procédé à cinq auditions groupées des mouvements
et fédérations des milieux sociaux économiques concernés : bailleurs sociaux,
partenaires sociaux, locataires, gestionnaires de copropriété, propriétaires privés et
copropriétaires, énoncés selon la chronologie des auditions.

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Enfin, et à leur demande, un conseiller technique auprès du ministre du logement et
de la ville, le directeur de l’action sociale et des gestionnaires d’immeubles, membres
d’une même association, ont été entendus par les rapporteurs du groupe de travail.

On trouvera en annexe 3 la liste des auditions.

5) Des contributions écrites ont été aussi adressées au groupe de travail et sont
regroupées en annexe 4 à ce rapport.

Ces contributions manifestent, s’il en est besoin, l’intérêt particulier du sujet traité, et
une relative convergence dans le constat de la situation et les voies de solution.

6) Le groupe de travail a manifesté sans désemparer le désir de caractériser ses
travaux par une recherche permanente de concertation en vue d’obtenir l’adhésion de
chacun des membres du groupe aux propositions articulées dans ce rapport.

Il a paru en effet essentiel au groupe de travail que ses propositions puissent être
ultérieurement comprises et acceptées par l’ensemble des milieux professionnels,
associatifs et administratifs concernés. Le souci d’équilibre entre les intérêts en
présence, parfois contradictoires, a constitué un guide constant de la démarche
entreprise : le groupe n’a eu de cesse de chercher le juste compromis et le bon
équilibre entre les intérêts des occupants de l’immeuble et ceux des gardiens.

Les membres du groupe de travail partagent la conviction que cette façon de procéder
permet une concertation efficace entre la société civile et l’autorité publique, de
nature à favoriser une bonne adhésion générale aux propositions articulées par le
rapport, en vue de leur mise en oeuvre.

7) Le présent rapport a été adopté le 3 octobre 2008 à l’unanimité des membres du
groupe de travail. Lorsqu’une réserve a pu être exprimée par un membre du groupe
de travail à l’occasion de l’énoncé d’une proposition, elle est mentionnée dans le
rapport et fait corps avec celui-ci.

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CHAPITRE 1er : LE CONSTAT

« Est considérée comme concierge, employé d’immeuble, femme ou homme
d’immeuble à usage d’habitation, toute personne salariée par le propriétaire ou par
le principal locataire et qui, logeant dans l’immeuble au titre d’accessoire au contrat
de travail, est chargée d’en assurer la garde, la surveillance et l’entretien ou une
partie de ces fonctions » (art. L. 7211-2 du code du travail).

Un peu d’histoire

8. L’historien Jean-Louis Deaucourt indique que le « concierge », également nommé
« portier » ou « suisse », est apparu très tôt dans la littérature du Moyen-Age,
manifestant ainsi sa présence dès cette époque, qui s’est perpétuée jusqu’à nos jours.
La littérature du 17ème siècle offre davantage de précisions sur leur fonction : « les
signes de leur présence se multiplient » et leur tâche est bien de « fermer et ouvrir les
portes, empêcher les vols domestiques ».

Au 18ème siècle, la présence du gardien se banalise et on dénombre par exemple un
gardien pour 90 habitants dans le secteur du Marais à Paris.

Deaucourt le présente comme un « homme de confiance » dont la présence est « un
gage de sécurité », et qui rend de multiples services comme « filtrer les visiteurs, les
renseigner, distribuer le courrier, entretenir les parties communes ».

L’histoire montre que, le gardien concierge est une personne logée sur place, de
confiance, chargée de surveiller, renseigner, entretenir les parties communes, et
qu’elle rend bien des services annexes.

9. La nécessité de valoriser ce métier ne date pas d’aujourd’hui : il a été souvent
l’objet de caricatures tant dans la littérature (« Mme Pippelette ») que dans les
dessins (voir les caricatures de Daumier).
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Mais il a été aussi l’objet d’attentions particulières pour défendre ses conditions de
travail, de logement, de salaire. En 1930 déjà, une commission parlementaire invite
au palais Bourbon tous les mandataires responsables des organisations syndicales des
catégories d’assujettis dits « gens de maison » pour étudier les modalités
d’application de l’article 2 de la loi sur les assurances sociales. Parmi les gens de
maison figuraient les concierges.

10. La loge du gardien se situe dans un espace frontière entre le dehors -la rue- et le
dedans –les parties communes de l’immeuble étant le début du « chez soi » de
l’habitant-. De ce fait, le gardien logé sur place a pu être surnommé le « Cerbère », en
allusion au dieu qui accueille et protège la voie des Enfers de toute intrusion non
souhaitée. Comme le Cerbère de l’Antiquité, il est à la fois redouté et apprécié. Cette
disposition stratégique de la loge dans l’espace physique de l’immeuble est une
donnée à prendre en compte pour comprendre sur le plan symbolique l’attrait et le
rejet du métier.
11. Pour valoriser le métier, certains ont imaginé modifier l’appellation « concierge ».
Or, il ne semble pas que cela soit une revendication des intéressés, ni même un
symbole de revalorisation de l’image du gardien.
D’ailleurs, bon nombre de professions à la fois respectées, respectables et redoutées
ont fait l’objet de nombreuses caricatures sans que l’on s’en émeuve ou que l’on
veuille en modifier le nom (Daumier au XIXe, Cabu de nos jours, … ont souvent
caricaturé les médecins, notaires, hommes politiques, etc.). Et nul ne songerait à
modifier l’appellation du « concierge » d’un hôtel, dont le métier est véritablement
reconnu et valorisé.

Description du métier

12. Etre gardien aujourd’hui signifie veiller au respect du règlement d’un immeuble
collectif ou d’un ensemble immobilier. Le métier consiste à réaliser certaines tâches
« classiques », comme la surveillance des bâtiments, le nettoyage des parties
communes, la représentation du bailleur et encore souvent la distribution du
courrier. Mais au-delà de ces activités traditionnelles, la profession de gardien
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comprend des missions valorisantes : participation à la gestion locative, contribution
au développement social du site du quartier. Etre gardien, c’est ainsi assurer une
présence humaine et active pour favoriser la qualité de vie des habitants.

13. En réalité, la profession de gardien d’immeuble a évolué, ces dernières années, de
façon fort différente suivant ses cadres et lieu d’exercice :
.
Dans les grands ensembles locatifs, publics et privés, ou dans les patrimoines
détenus par des entreprises dotées de services des ressources humaines, le métier
s’est valorisé par la professionnalisation des gardiens et l’accroissement du champ
des tâches qui leur sont confiées. Dans ces secteurs, le nombre des gardiens
continue à progresser régulièrement et le relais des générations est assuré.

.
A l’inverse, dans les immeubles urbains plus petits, détenus en copropriété ou par
des personnes physiques (souvent une indivision ou une société civile
immobilière familiale), le métier tend à s’étioler, parfois à disparaître, pour des
raisons essentiellement économiques. On assiste ainsi trop souvent à la
suppression de la fonction de gardien lorsque son titulaire part en retraite, et peu
est fait pour redonner sens et dynamisme au métier.

Ce tableau contrasté a été présent à l’esprit des membres du groupe de travail,
conscients que les progrès constatés ici ne concernent que 10 % environ de l’effectif
actuel de la profession, justifiant ainsi que l’essentiel des propositions portent sur la
situation des gardiens de petits immeubles privés, le plus souvent détenus en
copropriété, qui représentent l’essentiel des effectifs actuels et l’objet principal de la
revalorisation recherchée.

14. Dans le vaste champ de ces immeubles où le gardiennage est fragilisé, une
remarquable enquête, menée en 2007 par le groupe Ambroise Bouteille et associés
(commandée par la délégation générale à l’emploi et à la formation professionnelle,
les partenaires sociaux signataires de la convention collective des gardiens, les
concierges et employés d’immeuble et les AGEFOS-PME), a demandé aux gardiens
d’immeubles de recenser eux-mêmes leurs tâches traditionnelles :
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Veille technique
-Ascenseurs et chaufferie
-Accès et surveillance des
entreprises intervenant dans les
parties communes de
l’immeuble.
-Petites réparations ou
transmission de l’information sur
le dysfonctionnement au
gestionnaire
-Relevé des compteurs d’eau et
d’électricité.
Gestion administrative
-Affichage des informations
transmises par l’employeur ou le
gestionnaire.
Entretien des parties communes
-Sortie des poubelles. Dans le cas
où le gardien est une femme,
cette tâche est fréquemment
confiée à un employé homme,
une société extérieure, ou parfois
l’époux de la gardienne.
-Halls, escaliers, caves,
ascenseurs, parking, vitres…
Sécurité et lien social
-Présence vigilante lorsque le
gardien est en service permanent
ou complet
-Attention générale, y compris
durant la réalisation de ses
tâches, à la sécurité des locaux et
des personnes. On constate qu’il
y a moins de décès pendant les
canicules, moins de
cambriolages, lorsqu’il y a un
gardien dans l’immeuble.
-Respect du règlement de copropriété.
-Lien social dans l’immeuble.
Services aux résidents
-Petits services ponctuels d’aide à
la personne.

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15. A coté de ces tâches traditionnelles, de nouvelles tâches, de plus en plus
techniques, se développent. La petite maintenance et l’entretien représentent des
demandes croissantes des employeurs. En effet, ces services sont sources de coûts
importants et de délais trop longs lorsqu’ils doivent être réalisés par des
professionnels extérieurs, et les copropriétés gagnent à faire effectuer ces travaux en
interne. Les compétences dans ce domaine deviennent une vraie valeur ajoutée.
L’automatisation et la technicité des équipements créent une complexification
générale de l’environnement de travail des gardiens d’immeubles. La surveillance et
les petites réparations ou réglages deviennent plus difficiles, le gardien doit être
capable d’évoluer dans ce contexte. Tel a été le cas, lorsque des clefs ont été
remplacées par des bips : le gardien a du gérer les stocks, voire les reprogrammer.

16. Les gardiens sont aussi amenés à connaître les normes d’hygiène, de sécurité et
d’environnement. Il peut être demandé au gardien de connaître les grandes lignes des
bilans amiantes ou bilans énergétiques réalisés dans chaque immeuble pour aiguiller
les sociétés prestataires de service. (par exemple : pouvoir dire à une entreprise de
maçonnerie ou de peinture où se trouvent les zones contenant de l’amiante afin que
les ouvriers se protègent en conséquence).
Description des personnes occupant un poste de gardien

17. La profession de gardien d’immeuble est, dans l’ensemble, très largement
féminisée, puisque 85 % des gardiens sont des femmes et 15% sont des hommes.
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Source : enquête sur les logements des gardiens et l’impact sur leurs conditions de
travail. CMIE (2002)

18. Les deux tiers des emplois sont occupés par des femmes. Cette proportion est
relativement stable entre 2001 et 2004. Chez les employés d’immeubles, la
proportion d’hommes et de femmes est identique à la répartition globale (67% de
femmes et 33% d’hommes) et reste stable. Chez les gardiens, la proportion est aussi
globalement la même, mais la part des femmes augmente légèrement (68% des
femmes en 2001, 70% en 2004) et les chiffres de 2005 confirment cette tendance. De
même les copropriétés gérées par des syndics bénévoles semblent employer
davantage de femmes que la moyenne des copropriétés.
Répartition homme-femme des emplois
67% 68%
33% 32%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
2001 2004
% Hommes
% Femmes
Source : IONIS 2004, traitement AB&A

19. La moyenne d’âge des gardiens d’immeubles est de 48,4 ans, soit presque 11 ans
de plus que l’âge moyen de la population active du tertiaire (37,6 ans en 2003). A
noter que les femmes ont en moyenne un an de plus que les hommes.
Sexe Age
Femme 48.7
Homme 47.8
Total 48.4

Source IONIS 2004, effectif : 164 200

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Source : IONIS, 2004

L’accès au métier

20. Pour occuper un poste de gardien d’immeuble, le diplôme requis n’est pas très
élevé et le niveau de formation initiale n’est en général pas un critère de recrutement.
Il existe le CAP de gardien d’immeuble ou le certificat d’agent polyvalent pour la
gérance de logements sociaux. Deux autres CAP peuvent être appréciés : maintenance
et hygiène des locaux, et agent de prévention et de sécurité. Même si ces formations
sont homologuées par le ministère du Logement et de la Ville, on ne devient pas
principalement gardien d’immeuble par vocation, mais par défaut. Le niveau de
qualification de la profession est donc faible puisque 61% des gardiens ont au plus le
BEPC et 25 % un CAP ou un BEP. Les jeunes ne sont pas beaucoup plus qualifiés,
puisque seuls 20 % ont un niveau supérieur ou égal au baccalauréat.
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21. Toutefois, le niveau de formation dans la branche serait en augmentation, en
particulier dans le logement social où des tâches plus qualifiées se développent. Il ne
serait pas rare aujourd’hui de voir postuler des personnes de niveau Bac ou Bac+2.
L’expérience et les compétences acquises dans les précédents emplois, même au sein
d’autres secteurs d’activités, joueraient en revanche un rôle déterminant. La plupart
des gardiens sont entrés dans le métier après un ou deux emplois antérieurs, et après
des périodes de chômage ou une reconversion (accompagnée par des organismes
comme FRANCHIR, le CEFLU et les GRETA). Les expériences et formations
précédentes sont des atouts valorisés lors des recrutements, mais pas toujours
reconnues, notamment en termes de rémunération.
22. Les méthodes de recrutement, souvent peu formalisées dans les copropriétés,
reflètent la nature particulière du métier dans lequel la confiance joue un rôle
primordial. Le bouche-à oreille est le moyen de recrutement le plus privilégié des
employeurs. Cela permet d’avoir affaire à quelqu’un de recommandé et de gagner du
temps en évitant de publier une annonce, trier les candidatures et rencontrer des
postulants.
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Le milieu se prête particulièrement à ce type de démarche, puisqu’il fonctionne
largement en circuit fermé, souvent familial ou communautaire.

23. Néanmoins, les méthodes de recrutement sont différentes selon le type
d’employeur. Les postes avec une dominante d’accueil, d’administratif, de présence
vigilante et de ménage sont plutôt attribués à des femmes. Les postes avec davantage
de tâches physiques (espaces verts, grands containers de rejets, maintenance, etc.)
sont plutôt attribués à des hommes.
L’âge est aussi un critère d’entrée dans les emplois. Les employeurs institutionnels en
particulier dans le logement social auraient tendance à recruter des personnels plus
jeunes que les autres : même dans ces structures, l’âge d’entrée en poste est rarement
inférieur à 30 ans.

24. En termes d’origines géographiques, celles le plus fréquemment représentées
sont :
-le Portugal 53,9%,
- ensuite la France 29,8%,
-puis l’Espagne 7,1%.
La péninsule ibérique est représentée à 61%.

 
Source : enquête CMIE 2002-2004

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Conditions de rémunération

25. Si le niveau de qualification de gardien d’immeuble est peu élevé, pour
l’essentiel, ces emplois sont stables (87 % de CDI). Si les gardiens travaillent en
moyenne 39 heures par semaine, l’amplitude de travail d’un gardien à service
permanent ou complet peut atteindre 49 heures. Le salaire médian est de 1 100
euros par mois environ. Cependant la précarité s’est fortement développée et
représente désormais près de 10 % des emplois. Le temps partiel est aussi assez
répandu, de l’ordre de 15 % des emplois.
26. La négociation individuelle est inégalement mise en oeuvre par les employeurs et
les salariés. Les salariés semblent éprouver une certaine difficulté à demander les
augmentations de salaire. Les personnes étrangères ou embauchées tardivement
n’osent pas demander une augmentation, se sentant gênées ou craignant de perdre
leur emploi. L’absence d’entretien annuel avec les syndics bénévoles et professionnels
ne fournit pas l’occasion de formaliser cette demande. Chez les employeurs
institutionnels, malgré des entretiens annuels plus systématiques, les demandes
individuelles semblent également assez rares.
27. L’existence de revenus complémentaires représente une part non négligeable des
revenus. Cela est dû pour l’essentiel à la rémunération de gré à gré des services
rendus aux copropriétaires, qui dépend principalement de la personne bénéficiaire
du service.
Conditions de logement

28. Le logement de fonction représente un revenu en nature pour les gardiens. Ceux-
ci sont souvent attirés par cet emploi en raison du logement de fonction, mais ce
logement serait mal « valorisé » par rapport à la réalité des loyers du marché.
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Les conditions de logement sont un facteur d’attractivité important. Certaines
caractéristiques ont été relevées :

-surface du logement :
49,8% des logements ont une surface inférieure à 35
mètres carré ;
- bureau d’accueil séparé : 24,3% de la totalité des loges ont un bureau séparé ;
-Nombre de pièces :
47% des logements ont au moins 2 pièces ;
28,7% ont une seule pièce ;
75% en ont un maximum de 2 pièces.
Source : CMIE, 200-2004. enquête sur les logements de gardiens.

Statut social du gardien

29. La profession de gardien d’immeuble est régie par trois conventions collectives :
-Les gardiens d’immeubles appartenant au secteur privé, relèvent de la Convention
collective nationale des gardiens, concierges et employées d’immeuble (CCN n°3144).
Le champ d’application professionnel regroupe les personnes physiques ou morales
qui emploient du personnel ayant ou non un logement de fonction, chargé d’assurer
la garde, la surveillance et l’entretien des immeubles ou ensembles immobiliers et de
leurs abords et dépendances. Les salariés relevant de cette CCN, exercent dans le
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secteur privé, principalement dans des immeubles en copropriété, secondairement
dans des ensembles immeubles détenus en mono-propriété souvent institutionnelle.

-Certains personnels, dont les fonctions et la dénomination sont celles de gardiens,
sont employés par des entreprises relevant du champ d’autres Conventions
Collectives Nationales, mais ne sont pas régies par la CCN des gardiens, concierges et
employés d’immeuble. En effet, les gardiens exerçant leur métier dans un immeuble
locatif social, relèvent de la convention collective des personnels des sociétés
anonymes et fondations d'HLM (n°3191). Ces salariés exercent pour des entreprises
sociales de l’habitat.
Il existe enfin une troisième convention collective, la CNN du personnel des sociétés
coopératives d’HLM.

Certains employeurs, notamment ceux qui disposent de grands patrimoines, ont des
accords propres à leur groupe (ICADE par exemple).

Perception du métier de gardien

30. Depuis une quinzaine d’années, les gardiens d’immeubles du logement social
sont considérés comme des acteurs clés de la régulation sociale des quartiers dits
sensibles. Les gardiens considèrent le « contact humain » comme la dimension
essentielle de leur métier, et n’entretiennent pas des relations purement rationnelles
et impersonnelles avec les habitants. Immergés dans le monde social et matériel
des locataires, les gardiens finissent par voir en eux plus que de simples « clients », si
bien que des rapports personnalisés émaillent les journées de ces agents de terrain.
Cette relation est renforcée par le fait que 83% des gardiens d’immeubles logent là où
ils travaillent et sont donc engagés dans la vie sociale de leur quartier.
31. La présence des gardiens dans les espaces semi-publics et semi-privés que sont les
halls d’entrée ou les étages, joue également un rôle dans la vie des habitants. Ces
lieux, que connaissent bien les agents de terrain en raison de leurs responsabilités en
matière de ménage et d’entretien technique, sont des endroits privilégiés pour
l’exercice d’une médiation personnalisée. En effet, cette présence à l’intérieur des
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immeubles est souvent l’occasion pour les agents de terrain de rappeler les règles de
civilité tout en continuant à « faire le ménage ». Cette présence se révèle souvent
déterminante pour la qualité de vie dans les quartiers. C’est au quotidien que les
gardiens luttent, dans la mesure du possible, contre les incivilités et les dégradations.
De ce point de vue, le logement de fonction semble jouer un rôle décisif car il permet
une plus grande implication des gardiens.

Les attentes des résidants

32. L’effet générationnel engendre des différences de vision des missions du gardien.
Les jeunes cherchent à baisser les charges à court terme et seraient de plus en plus
souvent tentés de se passer des services du gardien, notamment parce qu’ils se sont
souvent endettés pour acquérir leur bien, et n’ont pas toujours la conscience exacte
des charges que représente l’entretien de la copropriété. De plus ils travaillent en
journée et ont peu de contact avec le gardien.
33. A l’inverse, les personnes âgées sont très sensibles et attachées à la présence
sécurisante d’un gardien. D’autant que le nombre de résidants âgés va
considérablement augmenter dans les années à venir, et cette population a des
attentes qu’il est nécessaire de prendre en considération : ils sont les premiers
défenseurs des emplois des gardiens. Ces personnes âgées attachent une importance
aux petits services à la personne, comme les courses alimentaires ou la pharmacie, ou
bien des aides ponctuelles de toutes sortes (changer une ampoule, allumer une
chaudière individuelle). Les personnes âgées sont très sensibles au fait de pouvoir
contacter quelqu’un qui peut être sur place immédiatement.
34. Les attentes des gestionnaires et des résidants varient selon le lieu d’exercice du
travail. En effet la taille des immeubles entraîne de grandes différences dans les
missions confiées aux gardiens. Dans les immeubles de plus de cent logements, on
attend de plus en plus des gardiens qu’ils soient de véritables régisseurs. Les postes
sont traditionnellement confiés à un couple. Dès lors, les tâches administratives,
d’accueil et d’encadrement des intervenants extérieurs ou des autres salariés de
l’immeuble sont primordiales. Dans ces types d’immeubles, les tâches de ménages et
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l’entretien des espaces verts sont plus souvent déléguées à des employés d’immeubles
ou des sociétés extérieures.

A contrario, dans les petites copropriétés, le ménage et le service des ordures
ménagères tiennent encore une place importante dans les tâches du gardien. Les
relations avec les résidants, la simple présence et le lien social font dans ces petites
structures la valeur ajoutée du gardien.

35. Le statut de l’occupant du logement entraîne souvent des comportements
différents vis-à-vis de la copropriété dans son ensemble, mais également de ses
salariés. La distinction locataire/propriétaire semble moins déterminante que le
critère générationnel pour caractériser l’attitude des résidants vis-à-vis des gardiens.
On relève parfois que les locataires seraient globalement moins attachés à l’entretien
et la gestion d’un patrimoine qui ne leur appartient pas et peu investis dans la vie de
la copropriété. A l’inverse, les propriétaires occupants seraient plus attentifs à la
propreté et à la dimension relationnelle. Les propriétaires bailleurs seraient très
favorables à la présence d’un gardien, qui leur assure un entretien et une mise en
valeur de leur patrimoine et dont ils reportent le coût à 75% sur les locataires.
Difficultés rencontrées

36. La profession se heurte à des évolutions de carrière très limitées. En effet les
tâches et le niveau de responsabilité n’évoluent presque pas dans un même
immeuble. La nature des tâches confiées est liée à l’immeuble et a peu de raison de
changer. Les coefficients, liés aux responsabilités (initiative, etc.), ne changent pas au
sein d’un poste et évoluent même peu au cours de la carrière ; les progressions d’un
coefficient à un autre au cours d’une carrière sont rares car le coefficient est lié aux
tâches confiées. L’ancienneté permet rarement de passer au niveau supérieur.
37. Les gardiens d’immeubles sont peu mobiles. Cette absence de mobilité, qui
s’explique souvent parce que le logement de fonction joue un rôle essentiel dans la
perception que le gardien a de la qualité de son poste, freine le changement
professionnel. La qualité du logement de fonction représente un facteur de stabilité
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dans l’emploi ou à l’inverse de motivation pour le quitter. La mobilité signifie souvent
un changement d’employeur ; c’est donc dans ce cas que la mobilité serait la plus
compliquée. La mobilité serait plus facile au sein de patrimoines importants. Mais ces
mobilités demeurent assez rares. Il est difficile pour l’employeur de priver des
copropriétaires d’un gardien dont ils sont satisfaits. La mobilité est donc faible et les
salariés sont peu demandeurs, puisque cela signifie quitter son emploi et son
domicile.

38. Le recours à la formation professionnelle est particulièrement faible. Les
principaux freins au départ en formation sont les compétences jugées suffisantes des
salariés pour des postes souvent présentés comme à faible technicité, la
méconnaissance de l’offre de formation, et un coût jugé trop élevé. En effet les
gestionnaires de copropriété, qu’ils soient professionnels ou bénévoles, connaissent
mal les dispositifs et sont en général peu convaincus de l’intérêt de la formation. Les
arguments les plus classiques sont les suivants :
-
faire le ménage ne nécessiterait pas d’apprentissage particulier ;
-
le salarié est suffisamment compétent ; du moment qu’il remplit bien son rôle,
il n’aurait pas besoin de formations complémentaires ;
-
la formation coûte, et prend du temps au salarié.
Cependant quelques réseaux importants de syndics professionnels proposent depuis
quelques années des formations régulières aux salariés qu’ils gèrent. Il s’agit dans la
grande majorité des cas de stages collectifs proposés à l’ensemble des gardiens et
employés concernés. Les formations portent le plus souvent sur les thèmes suivants :
sécurité et risques professionnels, techniques de nettoyage, relationnel et gestion du
stress. Plus récemment, les thèmes proposés ont été : la sécurité du bâtiment, les
langues étrangères (sur la Côte d’Azur). En revanche l’informatique se développe très
peu.

Une diminution de la profession

39. Le rapport du cabinet Ambroise Bouteille, d’octobre 2007, souligne la diminution
du nombre de gardiens. Le nombre de gardiens a diminué de 2.35% depuis 1990. Et,
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la tendance s’accentuerait selon une projection réalisée de 2004 et 2010 avoisinant
les 13%.

Evolution du nombre de gardiens à partir du recensement
1999¹, si la tendance est linéaire.
74 152
60 297
46 442
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
1990 1999 2010
Source : IONIS, 2004

¹ Recensement INSEE de la population. Personnes se déclarant gardien d’immeuble.

Il faut également prendre en compte, le fait que les copropriétaires semblent préférer
avoir recours à des sociétés de nettoyage moins chères que le coût d’un gardien et de
sa loge. Les copropriétaires, en ce qui concerne la sécurité, optent pour des sociétés
de gardiennage avec chien et préfèrent investir dans des hautes technologies comme
des digicodes, des doubles portes ou encore des caméras de surveillance et d’alarmes
reliées à un poste central de sécurité.

40. Le rapport précité révèle également la répartition du nombre de gardiens, que
traduit le tableau ci-après :
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15%
Immeuble collectif Immeuble collectif,
du parc privé HLM
59%21%

Répartition des gardiens en fonction de leur lieu de travail

Autre¹
5% Maison Individuelle

Source : INSEE, 2004

¹ La catégorie « autre », regroupe les emplois dans des catégories peu
représentatives, principalement « immeuble à usage autre que d’habitation » mais
aussi constructions provisoires etc.

Un taux de chômage élevé

41. Le chômage de la profession est assez élevé et particulièrement le chômage de
longue durée : en 2003, 37 % des demandeurs d’emploi sont sans activité
professionnelle depuis plus d’un an. Les plus âgés sont vulnérables, puisqu’un quart
des chômeurs environ a plus de 50 ans. Mais, pour l’essentiel, ces emplois sont
stables (87 % de CDI). Ils travaillent en moyenne 39 heures par semaine et leur
salaire médian est de 1 100 euros par mois environ. Cependant la précarité s’est
fortement développée et représente désormais près de 10 % des emplois. Le temps
partiel est aussi assez répandu, de l’ordre de 15 % des emplois. Les vigiles privés ont
par ailleurs souvent des horaires décalés qui les obligent à travailler la nuit. Ces
métiers sont particulièrement ouverts aux jeunes et aux personnes les moins
diplômées, puisque sur les 50 000 personnes recrutées en 2002, 46 % ont moins de
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30 ans. Les embauches se font dans plus de la moitié des cas en CDD et le salaire
médian à l’embauche est de 990 euros par mois.

Evolution du chômage des agents de gardiennage et de sécurité


Une difficulté persistante : la récupération locative des charges de gardiennage :

42. C’est là un thème que le groupe de travail a-priori n’envisageait pas de traiter,
considérant qu’il était en marge des actions de revalorisation du métier de gardien
d’immeuble.
Et pourtant, les auditions ont été l’occasion d’entendre l’insatisfaction générale
exprimée par les professionnels concernés :

.
les représentants syndicaux des gardiens concierges ont regretté de ne pas avoir
participé à la concertation récente en vue de modifications réglementaires

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prochaines. Surtout, ils ont déploré que les critères retenus par le décret
contribuent à tirer le métier « vers le bas », en conférant aux fonctions les plus
modestes, celles d’élimination des rejets et de nettoyage des parties communes,
une importance renforcée ;

.
les locataires ont, pour certains d’entre eux, dit leur irritation à l’égard de
l’économie du décret annoncé ;

.
les propriétaires et gestionnaires ont largement dit que les décisions judiciaires
intervenues ces dernières années les obligent à ré-affecter aux gardiens l’exercice
des tâches susvisées les plus modestes, alors que, au fil des ans, d’autres tâches
plus valorisantes avaient été confiées aux gardiens.

Le groupe de travail a, sur ce point, constaté en conséquence une insatisfaction
générale que le prochain texte réglementaire, constitutif d’un progrès, devrait sans
doute apaiser, sans toutefois supprimer la nécessité de réfléchir à l’évolution du
métier et sa prise en charge financière.

* *
*

C’est au regard de ces éléments de constat, largement puisés dans le rapport Bouteille
et confortés par les auditions réalisées par le groupe de travail, que celui-ci a articulé
les objectifs et les moyens d’une action vigoureuse et nécessaire de revalorisation du
métier de gardien d’immeuble.

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CHAPITRE 2 : LES OBJECTIFS

43. La volonté de revaloriser la profession de gardien d’immeuble est apparue
indispensable au groupe de travail : quel que soit en effet le type d’habitat urbain, la
présence d’un gardien d’immeuble est d’une utilité sociale évidente :
Dans les grands ensembles immobiliers, le gardien est facteur de cohésion entre les
habitants, de paix dans l’espace immobilier et de médiation entre les générations qui
y vivent. Par sa présence vigilante, par sa disponibilité d’écoute, le gardien contribue
à rendre plus efficace la volonté des habitants de vivre ensemble.

Dans les immeubles plus petits, souvent détenus en copropriété, la présence du
gardien est tout aussi nécessaire : lien privilégié entre l’extérieur et l’immeuble, le
gardien assure la sécurité de celui-ci et rassure ainsi ses occupants. Par sa simple
présence, il apaise ceux qui craignent la solitude : la personne âgée isolée, comme
l’enfant seul chez lui de retour d’école. Confident des habitants, il leur rend aussi de
menus services qui contribuent à l’harmonie de l’immeuble.

Trois objectifs principaux :

44. En disant sa conviction de l’utilité sociale du gardien, le groupe de travail n’est ni
rêveur, ni ingénu : il mesure les difficultés pour asseoir la présence d’un gardien dans
l’ensemble des immeubles collectifs et organiser son action. Aussi, et de façon très
pragmatique, le groupe de travail a dégagé trois objectifs qui concourent à ce but :
En premier lieu, il s’agit de stopper le phénomène observé depuis plusieurs années de
suppression dans un certain nombre d’immeubles collectifs de la présence d’un
gardien. La question est donc de rechercher les voies et moyens pour maintenir le
gardiennage et éviter que les propriétaires ou copropriétaires de l’immeuble ne soient
conduits à supprimer cette fonction essentielle.

En deuxième lieu, le groupe a recherché les leviers qui permettraient de rétablir la
présence d’un gardien dans les immeubles qui en sont dépourvus, soit qu’ils aient été

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construits sans que soient prévus les locaux nécessaires au gardiennage, soit qu’une
décision antérieure ait entraîné la suppression desdits locaux.

En troisième lieu, le groupe s’est assigné pour fonction de rechercher comment il est
possible d’assurer la revalorisation du métier, c’est-à-dire à la fois d’inscrire dans la
durée la présence de gardiens d’immeuble et de leur réserver un meilleur traitement.

Deux impasses :

45. Ces trois objectifs guident l’articulation par le groupe de ses propositions et
s’accompagnent de la dénonciation de deux voies, actuellement empruntées, qui lui
paraissent constituer des impasses : la première intéresse le remplacement de la
fonction de gardien d’immeuble par l’externalisation des tâches qui lui sont confiées ;
la deuxième intéresse le logement du gardien à l’extérieur de l’immeuble auquel il est
affecté, sauf lorsque cette situation est justifiée par des raisons de sécurité.
Première impasse : l’externalisation des tâches techniques du gardien :

46. On peut, pour bien faire comprendre le propos, raisonner par analogie avec
l’histoire du contrôle des billets dans les autobus.
Autrefois, il y avait dans l’autobus un personnel affecté au contrôle des billets (le
poinçonneur) dont la fonction apparente était celle qui vient d’être énoncée mais
dont les fonctions les plus essentielles consistaient à aider une personne âgée à
monter dans l’autobus, à renseigner un voyageur, à manifester une présence d’adulte
à l’égard de jeunes turbulents, à rassurer par sa seule présence les voyageurs. S’il est
interdit de parler au conducteur, il était usuel de converser avec le poinçonneur.

On a cru que l’on pouvait remplacer sa fonction de poinçonneur par une machine, et
il est vrai que cette machine assure correctement ce rôle de contrôle. Mais ce faisant,
on a omis bien légèrement qu’en remplaçant l’homme par la machine, on perdait
l’ensemble des missions que le poinçonneur accomplissait. Si à court terme, la
machine est probablement plus économe que l’homme, il est certain que le coût
économique de la dégradation matérielle des autobus et le coût social de cette perte

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d’une présence humaine dans les transports publics sont singulièrement plus élevés
que l’économie réalisée. En somme, l’erreur a été de s’en tenir à l’apparence des
choses en considérant que le poinçonneur n’est là que pour vérifier les titres de
transport, ce qu’une machine peut parfaitement faire, et par là-même en occultant
l’essentiel de son rôle social.

47. Il en va de même en matière de gardiennage d’immeuble : s’il est possible de faire
effectuer par une entreprise extérieure, dans des conditions de qualité équivalente à
celles que mettait en oeuvre le gardien, des fonctions d’entretien des parties
communes ou d’élimination des rejets, il est établi que l’entreprise extérieure, parce
qu’elle n’est pas présente en permanence sur le site, n’assure pas la fonction de
cohésion et/ou de médiation sociale du gardien d’immeuble.
Le groupe de travail a en conséquence refusé de considérer que le remplacement des
fonctions techniques assurées par le gardien d’immeuble pouvait l’être de façon
équivalente par une entreprise extérieure : si celle-ci assure convenablement les
fonctions techniques qui lui incombent, elle supplée très insuffisamment la présence
du gardien dans l’immeuble.

En outre, il n’est pas démontré que le coût d’intervention du prestataire extérieur est
moins élevé pour un service de qualité similaire.

C’est donc là une voie que le groupe de travail considère comme constituant une
impasse. S’il est clair que des propriétaires ou copropriétaires ont pu décider la
suppression du gardiennage et le recours à une entreprise extérieure, il n’est pas
convenable d’indiquer que le gardien a été ainsi remplacé par l’entreprise.

Deuxième impasse : le logement du gardien à l’extérieur :

48. Le groupe de travail a été à plusieurs reprises averti d’une tendance des gardiens
de grands ensembles immobiliers à demander à habiter en dehors des lieux d’exercice
de leur métier de gardien.
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Certaines de ces demandes sont évidemment légitimes lorsque la sécurité du gardien
et de sa famille est en cause. Mais ceci ne concerne que certains ensembles
immobiliers situés dans des quartiers très sensibles, et non la majorité des
immeubles.

Si l’on comprend que des gardiens puissent, comme tout professionnel, vouloir
distinguer vie personnelle et exercice de la profession, si l’on peut être sensible au
désir de gardien d’être un professionnel comme les autres, qui se rend le matin à son
travail sur le site de gardiennage, on doit dire que cette tendance contrarie l’objet
même de la présente mission : si le fait d’habiter à l’extérieur peut revaloriser la
situation personnelle du gardien, elle dévalue l’exercice du métier de gardien en
supprimant l’une de ses caractéristiques majeures, qui est celle de la présence
continue sur le site, même si le gardien n’est pas en permanence au travail.

49. Le groupe de travail considère en effet que la revalorisation du métier suppose
l’affirmation de sa singularité, qui consiste à dire que la présence du gardien dans
l’immeuble, même dans les temps où il n’est pas en service, constitue un élément fort
de sa fonction.
Ainsi, le groupe de travail a-t-il pensé utile de proposer des pistes de nature à ne pas
favoriser le logement des gardiens à l’extérieur de l’immeuble, objet du gardiennage.

50. En définitive, énoncer ces trois objectifs et dénoncer ces deux impasses revient à
dire une seule et même chose : à une époque où beaucoup de nos concitoyens passent
de plus en plus de temps sur leur lieu d’habitat : les jeunes qui poursuivent des études
de plus en plus longues, les adultes en recherche d’emploi, les personnes ayant l’âge
de la retraite, notre collectivité doit favoriser l’harmonie de vie dans l’immeuble
d’habitation, et la présence d’un gardien y contribue de façon décisive.
C’est en conséquence cet objectif unique, qui place l’homme au centre de la réflexion,
que le groupe de travail énonce à travers ses propositions : permettre que les gardiens
d’immeuble produisent, par leur présence et l’accomplissement de leurs tâches, du
sens et de la convivialité dans l’immeuble.

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CHAPITRE 3 : LA RECONNAISSANCE DU METIER DE GARDIEN

51. Le groupe de travail a acquis la conviction que le métier de gardien d’immeuble
est largement méconnu de nos concitoyens, soit qu’ils en conservent une image
désuète, soit qu’ils aient du mal à appréhender ses évolutions.
Il en résulte des incompréhensions largement partagées : chez les jeunes en
recherche d’emploi ou chez les adultes en phase de reconversion, le gardiennage
d’immeuble n’est pas suffisamment perçu comme une voie d’avenir ; chez les
occupants des immeubles, le rôle actuel des gardiens d’immeuble est parfois mal
compris ; chez les propriétaires ou copropriétaires soumis aux difficultés
économiques, la décision de suppression du gardiennage n’est souvent pas prise en
connaissance de cause.

L’image obsolète et déformée que nos concitoyens ont du métier de gardien
d’immeuble constitue un premier obstacle à son développement.

Ainsi, il est nécessaire, si l’on veut revaloriser ce métier, de faire en sorte qu’il soit
connu de ceux qui pourraient l’exercer, comme de ceux qui y ont recours ou pour
lesquels il est à l’oeuvre.

52. La première idée du groupe de travail a été de proposer une campagne nationale,
à destination du public en général, tendant à montrer simplement la place nécessaire
qu’occupe le gardien d’immeuble dans la société.
Et puis cette idée a été délaissée, en considération que l’efficacité commandait sans
doute qu’à un discours général se substituent des messages particuliers, à destination
des diverses populations concernées, de façon à en assurer la meilleure efficacité.

Ainsi, le groupe de travail recommande que, selon une unité de temps à déterminer,
par exemple du deuxième trimestre 2009 au même trimestre 2010, des messages
d’information spécifiques soient mis en oeuvre à l’égard des divers publics concernés.

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Cette connaissance de l’importance, du rôle et des fonctions des gardiens
d’immeubles constitue un préalable nécessaire à la reconnaissance du métier et,
partant, à sa revalorisation.

Cette analyse a conduit le groupe de travail à articuler les propositions suivantes de
communications qui concernent chacune une cible distincte et dont le faisceau doit
permettre une meilleure connaissance généralisée du métier :

1. Recommander aux propriétaires d’entreprendre une campagne de sensibilisation
des locataires à l’importance, au rôle et aux fonctions des gardiens
53. Les représentants des gardiens, comme ceux des locataires, ont en effet dit au
groupe de travail la nécessité de mieux informer les locataires du rôle et des fonctions
confiés au gardien par leur employeur, propriétaire de l’ensemble locatif considéré.
Le groupe de travail a souhaité que cette communication soit élargie à la prise en
compte de l’importance de la fonction des gardiens, au-delà du rôle et des tâches qui
leur sont assignées.

Aussi, il est proposé au ministre du logement et de la ville de conclure un protocole
tripartite mettant en présence les représentants institutionnels, d’une part des
propriétaires d’immeubles locatifs (UNPI, USH, FSIF, fédération des EPL, APS et
ICADE), d’autre part des fédérations de locataires (CNL, CGL, CLCV, CSF et AFOC)
et en troisième part des confédérations syndicales de gardiens (CGT, FO, CFDT,
CFTC, CGC et SNIGIC) afin que soit convenu le contenu d’une campagne menée par
les bailleurs à destination des locataires, de nature à préciser le rôle et les fonctions
confiées aux gardiens d’immeubles, et l’importance qu’il convient d’y prêter.

Cet engagement de mener des actions de sensibilisation trouvera son expression dans
les ensembles immobiliers eux-mêmes, et il pourrait &ec

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